不動産物権変動Ⅰ物権変動と登記，177条の第三者

今回の記事は、不動産物権変動Ⅰとして、

01 不動産物権変動と登記
02 民法177条の「第三者」
　　第三者にあたる・あたらない例

･･･についてをイラスト図解付きでわかりやすく解説しています。

「不動産物権変動」については、この記事以外に、ⅡとⅢがあります。

【不動産物権変動Ⅱ】
取消しと登記，解除と登記

【不動産物権変動Ⅲ】
取得時効と登記，相続･遺産分割と登記

今回は、『不動産物権変動Ⅰ』です。

読みたいところをタップすれば飛べる目次

01 不動産物権変動と登記
1. 不動産物権変動と登記のイラスト図解
02 民法177条の「第三者」
1. 第三者にあたる・あたらない例のイラスト図解

01 不動産物権変動と登記

土地や建物の不動産には、国が「登記制度」というものを設けています。
「登記制度」は、たとえば、土地を購入したとき、法務局で「所有権」の登記をします。

このように登記しておけば、その不動産の所有者がわかるという仕組みになっています。

ここから、この「登記制度」を踏まえて、不動産物権変動について、イラスト図解付きでわかりやすく解説します。

不動産物権変動と登記のイラスト図解

①Ａ所有の土地について、Ｂとの売買契約が成立しました。
（ここで、ＡからＢへの物権変動が起こります。）

②そして、ＡとＢは共同で、ＡからＢへの登記名義人の変更手続きをします。
（具体的には、法務局で名義変更の登記手続きをします。）

③法務局は、名義変更の登記申請にしたがって、登記記録の書き換えをします。

このように、不動産の物権変動があれば、法務局で登記していきます。
不動産登記をしておかなければ、せっかく所有権を手に入れたＢは、所有権を主張できません。

これは、民法177条で「不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」としているからです。

02 民法177条の「第三者」

民法177条では、不動産に関する権利を得た場合・喪失した場合及び変更した場合は、その登記をしなければ、「第三者」に対抗することができないとしています。

では、177条の「第三者」とは、どのような者があたるのかが問題となります。

【177条の第三者とは？】

第三者にあたる例	第三者にあたらない例
①二重譲渡の譲受人	①当事者及びその相続人　※
②抵当権，地上権等の制限物権者　※	②無権利者　※
③対抗要件を具備した賃借人　※	③不法占有者（不法占拠者）
④差押債権者　※	④背信的悪意者

※印の項目は、まだ学習していない箇所ですので、今は気にしなくて大丈夫です。

【背信的悪意者とは？】
1.詐欺又は強迫によって登記申請を妨害した者
2.復讐する目的で、買い受けた者
3.登記のない第一買主に対し、高値で売りつける目的で、買い受けた者
4.第一譲渡の代理人であった者
（※この背信的悪意者は用語として後々出てきますが、ザックリこんなもんかと見ておく程度で大丈夫です。）

この「第三者にあたる例」と「第三者にあたらない例」について、イラスト図解付きでわかりやすく解説します。

第三者にあたる・あたらない例のイラスト図解

第三者にあたる例－二重譲渡の譲受人

「177条の第三者」にあたる例の一つで、「不動産の二重譲渡」をイラスト図解付きでわかりやすく解説します。

①土地の所有者Ａは、Ｂに土地を売却しましたが、登記名義はＡのままにしていました。

②Ａは、登記名義がまだ自分(Ａ)になっているのをいいことに、Ｃに対しても同じ土地を売却しました。（Ａは、二重譲渡をしたわけです。）
そして、登記名義をＣへ移しました。

③この場合、
登記しなかったＢは、Ｃに対抗できません。（Ｂは、Ｃに対して所有権を主張できない）
登記したＣは、Ｂに対抗できます。（Ｃは、Ｂに対して所有権を主張できる）

これは、Ｃが177条の第三者にあたるからです。

契約の先後ではなく、登記の先後で、勝ち負けを決めるってことがポイントです。
Ｂは、売買契約で、せっかく所有権を手に入れたはずでしたが、登記をしなかったばっかりに、ペナルティを受けた感じです。

第三者に当たらない例Ⅰ－不法占有者

「177条の第三者」にあたらない例の一つで、「不動産の不法占有者（不法占拠者）」についてをイラスト図解付きでわかりやすく解説します。

①土地の所有者Ａは、Ｂに土地を売却しましたが、登記名義はＡのままにしていました。

②Ｂが購入した土地には、不法占有者Ｃが、土地に家を建てて、不法占拠していました。

③Ｂは、不法占拠者Ｃに対して、登記しなくても所有権を主張することができます。
理由は、不法占有者（不法占拠者）は、177条の第三者にあたらないからです。

なので、Ｂは、Cに対して登記なくして対抗できます。

第三者にあたらない例Ⅱ－背信的悪意者

「177条の第三者」にあたらない例の一つで、「背信的悪意者」についてをイラスト図解付きで、わかりやすく解説します。

①土地の所有者Ａは、Ｂに土地を売却しましたが、登記名義はＡのままにしていました。

②Aは、その後Ｃに対しても同じ土地を売却し、Ｃは登記を入れました。
ちなみに、Ｃが土地を購入した目的は「土地を購入したが、まだ登記していないＢ」に対し、高値で売りつけてやろうと考えてのことでした。つまり、Cは背信的悪意者でした。

③Ｂは、背信的悪意者Ｃに対して、登記しなくても所有権を主張することができます。
理由は、背信的悪意者は、177条の第三者にあたらないからです。

なので、Ｂは、Cに対して登記なくして対抗できます。

以上、

01 不動産物権変動と登記
　不動産物権変動と登記のイラスト図解
02 民法177条の「第三者」
　第三者にあたる・あたらない例のイラスト図解
　　　第三者にあたる例－二重譲渡の譲受人
　　　第三者に当たらない例Ⅰ－不法占有者
　　　第三者にあたらない例Ⅱ－背信的悪意者

･･･でした。お疲れ様でした。