抵当権とは、不動産を債務の担保として、債務の弁済がされないときには、その不動産を競売にかけ、他の債権者に優先して自己の弁済を受けることができる権利です。
そして、抵当権の場合は、債務者又は第三者が「債務の担保として提供した不動産」の占有を移転しないまま、抵当権の設定をすることができます。
一般的な例としては、銀行から住宅ローン融資を受けるために、その購入した不動産を目的として、銀行に抵当権を設定し、被担保債権の債務者が、その購入した不動産を占有するというケースです。
今回の記事は、この「抵当権」について、わかりやすく解説します。
01 抵当権がある or 抵当権がない
不動産を債務の担保として、債務の弁済がされないときには、その不動産を競売にかけ、他の債権者に優先して自己の弁済を受けることができる権利です。
ここから、事例として、
・債務者Ｘの土地 1,000万円
・Ｘに対し、1,000万円の債権を持つＡ 抵当権がない場合とある場合
・Ｘに対し、1,000万円の債権を持つＢ
債務者Ｘに、ＡＢそれぞれ1,000万円ずつの債権を有しているときに、ＡもＢも抵当権がない場合の配当は、
・Ａは、500万円
・Ｂは、500万円
･･･という分配になります。
債務者Ｘに、ＡＢそれぞれ1,000万円ずつの債権を有しているときに、
Ｘの返済が滞り、抵当権が実行された場合に「債務者Ｘの土地 1,000万円」だった
①Ａには抵当権がある場合
②Ｂには抵当権がなく、一般債権者である場合
･･･の配当は、
・Ａは、1,000万円（抵当権による優先弁済的効力）
・Ｂは、残金である200万円（土地に関する直接的な権利はナイので）
･･･という分配になります。
ａ．物上保証人
お金を借りた債務者がＢだとして、通常はそのＢ自身が所有する不動産に抵当権を設定しますが、他人の不動産に抵当権を設定することもできます。
このように債務者のために、自分の不動産を抵当権の目的として設定することをＯＫしてくれた不動産の所有者のことを『物上保証人』といいます。
上記のイラスト図では、Ｃが「物上保証人」です。
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02 抵当権の順位
抵当権は、１つの不動産に対して、複数設定することも可能です。
ただ、その配当は、登記の先後で決まってきます。
・Ａは1番抵当権者
・Ｃは2番抵当権者
そして、ＡＣ共に、登記済みでした。
そうすると配当金額は、
・1番抵当権者Ａ･･･1,000万円回収
・2番抵当権者Ｃ･･･ 200万円回収
03 物上代位
抵当権は、その担保目的物の売却・賃貸・滅失・損傷によって、債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができます。これを、「物上代位」といいます。
【抵当権の効力としての物上代位の例】
ｂ．賃貸借－賃料債権（←→物上代位不可なもの：転貸賃料債権）
ａ．建物の滅失－火災保険金請求権
抵当権の効力としての「物上代位」できる例として、『建物の滅失－火災保険金請求権』についてをイラスト図解付きで、解説します。
目的物（建物）の滅失により、Ａの抵当権は消滅するはずでしたが、債務者Ｘに火災保険金が入ってくるのであれば、その火災保険金を差し押さえて、優先的に弁済を受けることができます。
こんな風に、債務者の火災保険金請求権に物上代位することができます。
抵当権者は、物上代位するためには、「払渡し又は引渡し」の前に差押えしなければならないことがポイントです。
この場合なら、火災保険金がＸに払渡しされる前に差押えしなければなりません。
ｂ．賃貸借－賃料債権（転貸借料は不可）
抵当権の効力としての「物上代位」できる例として、『賃貸借－賃料債権』についてをイラスト図解付きで、解説します。
→抵当権者Ａは、この「賃料債権」について物上代位することができます。
借家人Ｙは、その「Ｘから賃借している建物」を、Ｘの承諾を得てＺに転貸し、「転貸料債権」を有しています。
→抵当権者Ａは、ＹのＺに対する「転貸料債権」には物上代位できません。（最決平12.4.14）
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ｃ．物上代位の可否
「物上代位」とは、抵当権者が、その担保目的物の売却・賃貸・滅失・損傷によって、債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、「担保権」を行使することができるというものです。
その「物上代位」ができるか・できないかをまとめた表が次のようになります。
| 物上代位できるもの | 物上代位できないもの |
| 賃料債権（最判平1.10.27） | 転貸賃料債権（最決平12.4.14） ※ただし、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合は、物上代位できる。 |
| 保険金の請求権 | |
| 不法行為に基づく損害賠償請求権 | |
| 買戻代金債権（最判平11.11.30） |
以上、抵当権に関する、
ａ．物上保証人
02 抵当権の順位
03 物上代位
ａ．建物の滅失－火災保険金請求権
ｂ．賃貸借－賃料債権（転貸借料は不可）
ｃ．物上代位の可否
